Propriedade (Real Estate Investment)

O ativo como investimento imobiliário em hotelaria

Neste modelo de investimento imobiliário hoteleiro, o investidor detém diretamente o imóvel físico, assumindo a propriedade do ativo:

• terreno + edifício hoteleiro (hotel building)
• valor patrimonial (real estate) associado ao imóvel
• exposição ao ciclo imobiliário e ao mercado hoteleiro

Características principais do investimento imobiliário hoteleiro

• valorização do ativo ao longo do tempo, acompanhando o mercado imobiliário
• rendimento via exploração hoteleira (direta ou terceirizada a operador)
• possibilidade de venda futura do hotel como ativo operativo e gerador de caixa

Fontes de retorno para o investidor

• arrendamento a operador hoteleiro especializado
• ou exploração indireta via contrato de gestão hoteleira
• valorização imobiliária do ativo ao longo do ciclo de investimento

Perfil típico de investidor em real estate hoteleiro

• family offices focados em património imobiliário
• fundos imobiliários dedicados a ativos hoteleiros
• investidores privados com visão patrimonial e foco em renda
• capital de longo prazo orientado para estabilidade e preservação de valor

Aqui, o hotel é tratado como imobiliário core com yield operacional, combinando valorização patrimonial com geração de rendimento recorrente.

Exploração (Operating Business)

O negócio hoteleiro como operação

Neste modelo de exploração hoteleira, o investidor ou operador concentra-se no desempenho operacional do hotel e na rentabilidade diária do negócio:

• gestão de ocupação e maximização de quartos vendidos
• pricing dinâmico e estratégias de revenue management
• experiência do cliente e qualidade do serviço
• eficiência operacional e controlo de custos

Indicadores-chave de performance hoteleira

• taxa de ocupação (occupancy), que mede a percentagem de quartos ocupados
• ADR (Average Daily Rate), a tarifa média diária por quarto vendido
• RevPAR (Revenue per Available Room), receita gerada por quarto disponível

O mercado hoteleiro português tem apresentado nos últimos anos:

• crescimento consistente da taxa de ocupação em vários destinos
• aumento de receitas por quarto, refletido em ADR e RevPAR mais elevados
• forte performance em Lisboa, Algarve e principais regiões turísticas

Drivers de valor na exploração hoteleira

• gestão eficiente das operações e das equipas
• posicionamento de marca claro e segmentação adequada
• distribuição internacional e presença em canais online globais
• gestão da sazonalidade e otimização do mix de mercados e segmentos

Perfil típico de investidores e operadores

• operadores hoteleiros especializados em gestão de hotéis
• investidores com experiência em hospitality e turismo
• grupos internacionais com portefólio de unidades hoteleiras

Aqui, o foco está no cash-flow operacional, na eficiência do negócio hoteleiro e na maximização da rentabilidade.

O mercado hoteleiro em Portugal

O setor hoteleiro em Portugal atravessa uma fase de forte e sustentado crescimento, impulsionado pelo dinamismo do turismo nacional e internacional.

• receitas hoteleiras e turísticas em forte expansão
• aumento contínuo do turismo internacional e de visitantes estrangeiros
• consolidação de Lisboa, Porto e Algarve como destinos turísticos globais de referência
• crescimento acelerado de destinos secundários como Douro, Alentejo e Açores

Indicadores recentes do turismo e hotelaria

• receitas turísticas anuais próximas de €30 mil milhões
• crescimento das receitas hoteleiras entre 7% e 12% em vários anos
• taxas de ocupação e RevPAR em expansão consistente em todo o país
• forte procura internacional, superior a 70% em vários mercados urbanos

Evolução recente do turismo em Portugal (simplificado)

2016 ████████
2018 ██████████
2020 ████ (COVID)
2022 ███████████
2024 ███████████████ (recorde)
2025 █████████████████ (crescimento contínuo)

Tendência clara de crescimento estrutural do turismo e da hotelaria em Portugal.

O verdadeiro mercado hoteleiro: Off-Market

No investimento hoteleiro em Portugal, existe uma realidade decisiva que molda o mercado imobiliário turístico e hoteleiro:

a maioria das melhores oportunidades de compra e venda de hotéis nunca chega ao mercado público nem aos portais imobiliários tradicionais

Porquê que o mercado off-market é tão relevante?

• ativos hoteleiros familiares transmitidos geracionalmente, sem exposição em portais públicos de investimento imobiliário
• hotéis em operação com pouca rotação, elevada estabilidade de exploração e histórico sólido de rentabilidade
• projetos turísticos e unidades hoteleiras vendidos antes de serem formalmente lançados no mercado aberto
• relações privadas e de confiança entre investidores, proprietários e operadores hoteleiros que geram negócios exclusivos
• entrada de capital institucional silencioso em portefólios de hotéis, resorts e empreendimentos turísticos

O que isto significa para o investimento hoteleiro

• pouca transparência pública sobre as oportunidades reais de investimento em hotéis e ativos turísticos
• forte dependência de uma rede de contactos qualificada no setor hoteleiro, imobiliário e de investimento
• processos de venda, compra e negociação estruturados fora do mercado aberto e dos canais tradicionais de mediação

Em hotelaria, investimento imobiliário turístico e mercado hoteleiro off-market, o acesso precede a oportunidade

O papel de um parceiro estratégico 

Num mercado imobiliário hoteleiro dominado por transações privadas e off-market, o papel de um parceiro estratégico especializado em investimento e operação hoteleira torna-se crítico para identificar, avaliar e concretizar as melhores oportunidades.

O nosso papel

Atua como ponte estratégica entre os principais intervenientes do setor hoteleiro:

• capital investidor à procura de ativos hoteleiros rentáveis
• operadores hoteleiros com experiência de gestão e exploração
• oportunidades off-market em hotéis, resorts e projetos em desenvolvimento

Inclui:

• acesso a hotéis e projetos não listados em plataformas públicas
• identificação de ativos com elevado potencial de reposicionamento e criação de valor
• análise de viabilidade (propriedade vs exploração) com foco em retorno do investimento
• estruturação de aquisição,
• joint-ventures ou parceria operacional com operadores hoteleiros
• apoio em negociação,
• due diligence e execução de todo o processo de investimento

Valor real

O verdadeiro valor está no acesso privilegiado a oportunidades de investimento hoteleiro que não chegam ao mercado aberto, permitindo antecipar tendências, reduzir risco e maximizar o retorno em cada transação.

Sem acesso não existe oportunidade

Duas estratégias possíveis de investimento hoteleiro

Estratégia 1: Buy & Hold (Propriedade de longo prazo)

• investimento imobiliário focado em aquisição e manutenção do ativo
• rendimento estável através de rendas recorrentes
• valorização patrimonial ao longo do tempo
• foco em longo prazo e construção de portefólio

Estratégia 2: Value Creation (Exploração + Reposicionamento do ativo)

• aumento de RevPAR e da receita por unidade disponível
• melhoria operacional e eficiência de gestão
• reposicionamento de marca para segmentos mais rentáveis
• otimização de yield e maximização do retorno do investimento

Os investidores mais sofisticados combinam ambas as estratégias de investimento imobiliário para equilibrar rendimento estável e criação de valor.

Conclusão

O setor hoteleiro em Portugal vai muito além do turismo tradicional.

Representa uma convergência estratégica entre:

• imobiliário hoteleiro
• operação de negócio e gestão de hotéis
• capital internacional e investimento estrangeiro
• escassez de ativos bem localizados em destinos turísticos chave

O verdadeiro valor do investimento hoteleiro não está apenas nos hotéis visíveis no mercado.
Está sobretudo nos ativos que circulam fora dele, em transações discretas e oportunidades off-market.

Acesso a oportunidades privadas

Reuniões exclusivas, disponíveis mediante convite, para análise estratégica e detalhada de:

• hotéis existentes e unidades em operação
• projetos de desenvolvimento hoteleiro e turístico
• oportunidades off-market com elevado potencial de valorização
• estruturas de co-investimento e parcerias estratégicas