Arrendamento de curto prazo (short-term)

Rendimento elevado com gestão ativa

O arrendamento turístico em regime de Alojamento Local é o modelo de investimento imobiliário mais orientado a cash-flow, focado em maximizar a receita mensal através de estadias frequentes e elevada rotatividade de hóspedes. Este tipo de exploração de curto prazo permite ajustar preços em função da época, eventos locais e procura diária, potenciando um rendimento mais dinâmico e, em muitos casos, superior ao arrendamento tradicional de longo prazo.

Yields e rentabilidade

yields típicos entre 5% – 8% dependendo da localização, qualidade do imóvel, taxa de ocupação e eficiência da gestão diária do alojamento localpodem atingir 10%+ em zonas premium e épocas altas, sobretudo em imóveis bem decorados, com boas avaliações online e posicionados em plataformas de arrendamento de curta duração como Airbnb ou Booking em Lisboa: ~6%–8%, com desempenho particularmente forte em bairros centrais, próximos de transportes, pontos turísticos e zonas de restauração, onde a procura por alojamento turístico é constante diferença face ao arrendamento de longo prazo: +2% a +3.5%, refletindo a capacidade de cobrar tarifas diárias mais elevadas e de ajustar preços em tempo real consoante a procura do mercado.

Zonas mais fortes

Lisboa (zona histórica e centro), com elevada procura turística ao longo de todo o ano, forte presença de nómadas digitais, grande oferta cultural e excelente rede de transportes.

Porto, em crescimento contínuo como destino urbano, com grande atratividade junto de turistas europeus, city breaks e estadias de fim de semana prolongado.

Algarve (muito forte no verão), beneficiando de uma época alta prolongada, turismo de praia, golfe e famílias em férias, com picos de ocupação e preços diários mais elevados em alojamento local.

Drivers de procura

Turismo internacional crescente, impulsionado por voos low-cost, promoção de Portugal como destino seguro e atrativo, e forte presença em plataformas digitais de reserva de alojamento.

Estadias de curta duração, como city breaks, viagens de negócios, escapadinhas de fim de semana e visitas a eventos culturais ou desportivos, que favorecem o arrendamento de curto prazo.

Digital nomads e viagens híbridas, combinando trabalho remoto com lazer, que procuram alojamentos confortáveis, bem localizados, com boa infraestrutura tecnológica e internet de alta velocidade.

Portugal mantém uma das cadeias turísticas mais fortes da Europa, sustentando taxas de ocupação elevadas ao longo de grande parte do ano. A combinação de clima ameno, segurança, gastronomia, património histórico e boa relação qualidade-preço torna o país um destino recorrente para visitantes que regressam várias vezes, reforçando a estabilidade da procura por alojamento local e arrendamento de curto prazo.

Riscos e limitações

Apesar do elevado potencial de rentabilidade, o arrendamento de curto prazo apresenta riscos específicos que exigem planeamento cuidadoso, acompanhamento próximo do mercado imobiliário e turístico e capacidade de adaptação a mudanças regulatórias e de procura.

Licenças de alojamento local cada vez mais restritas em várias zonas, com novas regras.

Arrendamento de longo prazo

Estabilidade, previsibilidade e liquidez no investimento imobiliário

O arrendamento habitacional de longo prazo é a base estrutural do mercado imobiliário residencial em Portugal, garantindo fluxos de rendimento recorrentes, menor exposição a ciclos económicos de curto prazo e uma ocupação mais estável dos imóveis ao longo do tempo.

Yields e rentabilidade do arrendamento habitacional

Yields típicos entre 4% – 5.5%, refletindo uma combinação equilibrada entre segurança do ativo imobiliário e retorno atrativo a médio e longo prazo média nacional em torno de ~4.6%, com variações consoante a localização, tipologia do imóvel, estado de conservação, nível de rendas praticadas e perfil dos inquilinos em zonas prime, yields entre 3.5% – 5%, onde a maior liquidez, a procura constante e o menor risco de vacância compensam yields ligeiramente mais comprimidas

Características do arrendamento de longo prazo

• contratos de 1 ano ou mais, frequentemente renováveis, que permitem planear receitas e despesas com maior segurança e previsibilidade financeira
• menor volatilidade face a outros segmentos imobiliários, com reduzida sensibilidade à sazonalidade e a choques de curto prazo na procura por habitação
• custos operacionais mais baixos, uma vez que a rotação de inquilinos é menor, existem menos períodos de vacância e há menor necessidade de campanhas comerciais intensivas para ocupação dos imóveis

Zonas mais fortes para arrendamento em Portugal

Lisboa, com elevada procura por parte de famílias, jovens profissionais e estudantes, bem como forte presença de empresas, serviços e centros de decisão

Porto, em crescimento contínuo, impulsionado por universidades, turismo de negócios, tecnologia e um ecossistema empresarial cada vez mais dinâmico

zonas periféricas com forte pressão habitacional, onde a escassez de oferta e os preços mais acessíveis face aos centros urbanos criam oportunidades de rentabilidade consistente no arrendamento de longa duração

Procura estrutural (ponto crítico do mercado)

Portugal enfrenta atualmente um desequilíbrio estrutural entre a oferta disponível e as necessidades reais de habitação em regime de arrendamento de longo prazo.

Escassez significativa de imóveis para arrendamento de longa duração, sobretudo em áreas urbanas e metropolitanas, onde a pressão sobre os preços das rendas é mais evidente.

• aumento da população urbana, impulsionado pela concentração de emprego, serviços, ensino superior e infraestruturas nas principais cidades
• crescimento de expatriados e nómadas digitais, que procuram soluções flexíveis de habitação em Portugal e contribuem para uma procura adicional, diversificada e contínua por arrendamento
• dificuldade de acesso à compra de casa, devido ao aumento dos preços de venda, exigência de capitais próprios mais elevados e critérios de concessão de crédito à habitação mais rigorosos

Valorização do imóvel (capital appreciation)

Independentemente da estratégia de arrendamento escolhida, uma componente crítica do retorno no investimento imobiliário em Portugal é a valorização do ativo no momento da venda. Em muitos projetos de investimento em imóveis, é precisamente esta valorização de capital que representa a maior fatia do ganho total ao longo do ciclo de investimento, sobretudo em horizontes de médio e longo prazo.

Enquanto o rendimento de arrendamento garante fluxo de caixa recorrente e ajuda a suportar custos correntes, é na fase de saída que se materializa a criação de riqueza, através da diferença entre o preço de compra e o preço de venda, ajustado pelos custos e impostos associados. Por isso, qualquer análise séria de investimento imobiliário em Portugal deve integrar, desde o início, uma estratégia clara para a valorização do imóvel, para a otimização fiscal e para o momento ideal de desinvestimento.

Contexto de mercado

O mercado imobiliário português tem sido caracterizado por:

• Procura internacional consistente (EUA, Brasil, Europa), impulsionada por programas de residência, elevada qualidade de vida e crescente notoriedade de Portugal como destino seguro para viver, trabalhar remotamente e investir em imóveis residenciais e turísticos.
• Escassez estrutural de oferta, sobretudo em zonas premium, onde a disponibilidade de novos terrenos é limitada e os processos de licenciamento e construção são demorados, o que restringe a capacidade de resposta da oferta face à procura crescente por habitação e investimento.
• Atratividade macro: segurança, clima ameno, estilo de vida, sistema de saúde, educação internacional e boa conectividade aérea com as principais capitais europeias e americanas, fatores que reforçam a perceção de Portugal como um mercado estável e atrativo a longo prazo para investimento imobiliário.

Cidades como Lisboa e Cascais continuam a concentrar a maior pressão de procura, tanto para habitação própria como para investimento, mas outras localizações, como Porto, Oeiras, aAlgarve e algumas cidades médias, têm vindo a ganhar relevância, beneficiando de melhorias em infraestruturas, tecnologia e oferta de serviços.

Histórico recente (referência de base)

Nos últimos 5 anos, o mercado imobiliário em Portugal registou:

• Valorização total: ~+38% a +60%, dependendo da zona, tipologia e estado de conservação do imóvel, com algumas áreas centrais e turísticas a registarem desempenhos ainda mais expressivos em termos de valorização de imóveis.
• Crescimento médio anual: ~6% a 10%, um ritmo claramente acima da inflação média do período, o que traduz um ganho real significativo para quem esteve exposto ao mercado durante todo o ciclo de investimento imobiliário.

Este período refletiu um ciclo excecional de expansão, suportado por taxas de juro historicamente baixas, forte procura internacional, aumento do turismo e crescimento da atratividade global de Portugal como destino de investimento imobiliário.

Não é expectável repetir este ritmo no próximo ciclo, sobretudo num contexto de maior normalização monetária, maior escrutínio regulatório e maior sensibilidade a preços por parte dos compradores.

Assim, as projeções futuras de valorização imobiliária devem ser encaradas com prudência, utilizando este histórico como referência, mas não como garantia de repetição dos mesmos níveis de valorização de imóveis em Portugal.

Projeção de valorização (3 a 5 anos)

• Cenário Base (mais provável)

Horizonte Valorização Esperada
3 anos +10% a +20%
5 anos +20% a +30%

Neste cenário base, assume-se um mercado em crescimento moderado, com procura estável, algum ajustamento pontual de preços em segmentos sobreaquecidos e manutenção da atratividade estrutural de Portugal. A valorização tende a ser mais seletiva, premiando imóveis bem localizados, com boa liquidez, qualidade de construção e posicionados em segmentos de procura sólida, tanto para arrendamento como para compra.

Fatores críticos de valorização

A valorização não é homogénea. Depende sobretudo de:

1. Preço de entrada

• O principal driver de retorno
• Margem criada na compra define o ganho futuro

2. Micro-localização

• Diferenças significativas dentro da mesma zona
• Rua, acessos, envolvente e potencial urbano são determinante

3. Liquidez na revenda

• Tipologias com maior procura (T1/T2) tendem a valorizar mais consistentemente
• Segmentos ultra-luxo podem ter maior volatilidade na saída

4. Dinâmica da zona

• Áreas em regeneração ou expansão apresentam maior upside
• Infraestruturas, comércio e acessibilidade aceleram valorização

 Riscos a considerar

• Subida prolongada de taxas de juro
• Alterações fiscais relevantes
• Redução da procura internacional
• Aumento significativo da oferta (menos provável no curto prazo)

Conclusão estratégica

• O ciclo atual é de crescimento mais moderado, mas ainda positivo
• A valorização continua a ser um componente essencial do retorno total

Oferta vs Procura no imobiliário (o grande driver)

Turismo em Portugal (short-term)

• procura turística global consistente, alimentada por viagens internacionais durante todo o ano e por um fluxo constante de turistas que procuram experiências autênticas, segurança, bom clima e alojamento local de qualidade
• crescimento contínuo das viagens europeias, com destaque para mercados emissores como França, Alemanha, Reino Unido e Espanha, que veem Portugal como um destino acessível, próximo, com excelente relação qualidade-preço e forte oferta de alojamento de curta duração

Portugal como destino top em rankings de turismo, city breaks e férias em família, reforçado por fatores como gastronomia, património cultural, praias, eventos, turismo urbano e de natureza, bem como conectividade aérea crescente com as principais capitais europeias 

Sustenta o mercado de arrendamento de curto prazo, garantindo elevadas taxas de ocupação, forte rotação de hóspedes e potencial para otimizar preços por noite em épocas de maior procura turística

Habitação em Portugal (long-term)

• forte escassez de oferta habitacional, resultado de anos de sub-construção, burocracia urbanística e limitação de novos projetos em zonas centrais e bem servidas de transportes, serviços e emprego
• aumento contínuo dos preços de arrendamento de longa duração, impulsionado pela competição entre residentes, estudantes, expatriados e nómadas digitais, o que pressiona rendas em praticamente todos os segmentos de mercado residencial
• pressão política para aumentar o stock de habitação, com programas públicos, incentivos ao arrendamento acessível e discussão constante sobre regulação do mercado imobiliário, que reforçam a relevância do tema na agenda nacional

Sustenta o mercado de arrendamento de longo prazo, criando condições para contratos estáveis, menor rotatividade de inquilinos e maior previsibilidade de rendimentos ao longo dos anos.

Conclusão estrutural do mercado português

Portugal apresenta simultaneamente:

• excesso de procura turística, com cidades como Lisboa, Porto, Faro e ilhas a registarem recordes de dormidas, aumento de estadias em alojamento local e crescente diversificação de mercados internacionais ao longo de todo o ano

• falta de habitação permanente, sobretudo em zonas urbanas e periurbanas, onde a oferta de casas para arrendar ou comprar não acompanha o crescimento da população residente, dos estudantes e dos profissionais estrangeiros que escolhem o país para viver e trabalhar

Isto cria oportunidades de investimento imobiliário nos dois modelos — turismo e habitação — com perfis de risco diferentes, horizontes de investimento distintos e estratégias de gestão adaptadas quer ao arrendamento de curta duração, quer à habitação de longa duração.

Qual a melhor estratégia de investimento imobiliário?

A melhor estratégia de investimento imobiliário depende sempre do perfil do investidor. Objetivos financeiros, tolerância ao risco, horizonte temporal e necessidade de liquidez influenciam diretamente a decisão entre investir em arrendamento de curto prazo, longo prazo ou numa combinação das duas abordagens.

Short-term 

• maior potencial de rendimento, com capacidade para gerar cash-flow significativo num curto espaço de tempo, sobretudo em zonas turísticas, centros urbanos ou áreas de forte procura sazonal
• mais volátil, sujeito a oscilações de taxa de ocupação, alterações regulatórias no alojamento local e variações de preços ao longo do ano, exigindo acompanhamento constante do mercado imobiliário e turístico
• mais complexo, pois implica gestão ativa do imóvel, foco na experiência do hóspede, otimização dinâmica de preços, marketing digital e, muitas vezes, recurso a plataformas especializadas ou empresas de gestão de alojamento local

Long-term

• menor risco, com contratos de arrendamento mais longos que garantem previsibilidade de receitas e menor exposição a flutuações de curto prazo no mercado de arrendamento
• rendimento estável, ideal para quem privilegia consistência, planeamento financeiro de longo prazo e menor envolvimento na gestão diária do imóvel e dos inquilinos
• elevada procura estrutural, especialmente em áreas urbanas com crescimento populacional, oferta limitada de habitação e boas acessibilidades, fatores que tendem a sustentar a valorização do ativo ao longo do tempo

Estratégia híbrida (cada vez mais comum)

A estratégia híbrida combina características do curto e do longo prazo, permitindo ajustar o uso do imóvel ao ciclo de vida do investidor e às condições do mercado imobiliário. Esta abordagem procura equilibrar rentabilidade, segurança e flexibilidade, tirando partido de diferentes formas de ocupação ao longo do ano.

• combinação de uso próprio + arrendamento, permitindo usufruir do imóvel em determinadas épocas e rentabilizá-lo no restante período, seja em regime de alojamento local (short-term) ou arrendamento tradicional de longa duração
• diversificação dentro do portefólio imobiliário, através da afetação de alguns imóveis a estratégias de longo prazo e de outros a curto prazo, reduzindo a dependência de uma única fonte de rendimento e aumentando a resiliência do investimento face a mudanças económicas, regulatórias ou de procura

O nosso papel

Abordagem ao investimento imobiliário em Portugal

O sucesso no investimento imobiliário em Portugal depende de três fatores fundamentais, que quando alinhados permitem maximizar o retorno, proteger o capital e reduzir o risco ao longo de todo o ciclo do investimento imobiliário:

• localização – escolher o sítio certo, na cidade certa, no momento certo, avaliando acessibilidades, serviços, dinâmica do bairro, oferta e procura local e potencial de valorização futura do imóvel
• estratégia – definir um plano claro de investimento imobiliário, seja para rendimento, revenda, desenvolvimento ou reabilitação, alinhado com o perfil de risco, objetivos de rentabilidade e horizonte temporal do investimento
• execução – garantir que o plano é implementado com rigor, desde a negociação de compra até à gestão do ativo, controlo de custos, prazos, qualidade e cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais

Advisory independente em todo o ciclo do investimento

Atuamos como advisors independentes em todas estas fases do investimento imobiliário em Portugal, garantindo uma abordagem profissional, transparente e orientada a resultados, desde a identificação da oportunidade até à saída do investimento e realização da mais-valia.

O acompanhamento é contínuo e personalizado, com base em informação de mercado atualizada, modelos financeiros robustos e uma rede consolidada de parceiros locais, permitindo transformar objetivos de investimento em decisões concretas, sustentadas e alinhadas com a realidade do mercado imobiliário português.

Serviços de análise e estruturação de investimento

• seleção de ativos com yield ajustado ao risco, através de análises de cash-flow detalhadas, comparação com transações semelhantes, estudo de mercado e avaliação do potencial de valorização a médio e longo prazo
• análise de procura real por zona, cruzando dados demográficos, tendências de arrendamento, taxas de ocupação, níveis de oferta disponível e projetos de desenvolvimento urbano em curso ou planeados
• acesso a oportunidades on e off-market, beneficiando de relações privilegiadas com promotores, proprietários, fundos e intermediários, o que permite chegar a ativos que raramente são divulgados ao público em geral e que oferecem condições competitivas
• estruturação completa do investimento, incluindo definição do veículo de investimento, apoio jurídico e fiscal através de parceiros especializados, planeamento de financiamento bancário, otimização da estrutura de custos e acompanhamento na gestão, valorização e eventual alienação do ativo