Индекс цен на жилую недвижимость Ci

Десятилетие трансформации (2016–2025)

От восстановления до международной значимости на португальском рынке недвижимости

В 2016 году португальский рынок недвижимости все еще явно отражал последствия глобального финансового кризиса. Цены на недвижимость были значительно ниже, чем в других европейских столицах, а иностранные инвестиции, хотя уже присутствовали в Португалии, носили в основном избирательный, оппортунистический характер и были сосредоточены в отдельных нишах.

Тем не менее именно в этом контексте началась глубокая трансформация сектора недвижимости в Португалии, открывшая путь к новому циклу роста и международного репозиционирования.

По мере того как доверие возвращалось в финансовую систему, а португальская экономика укрепляла свою репутацию безопасного и стабильного направления в Европе, Португалия начала привлекать новое поколение международных инвесторов — более искушенных, глобальных, с большей доступностью капитала и долгосрочным стратегическим взглядом на инвестиции в недвижимость.

Такие города, как Лиссабон и Порту, прошли через значительные процессы городской реновации с восстановлением зданий, повышением ценности исторических районов и развитием новых жилых и туристических проектов, в то время как прибрежные зоны, такие как Кашкайш, получили мировую известность как высококачественные жилые направления с высоким спросом со стороны как национальных, так и иностранных покупателей.

Этот цикл восстановления и расширения завершился фазой сильного роста стоимости в период с 2019 по 2021 год, когда португальский рынок недвижимости окончательно вошел в глобальное инвестиционное поле зрения, закрепив свою позицию как одного из самых привлекательных направлений в Европе для покупки жилья, инвестиций в аренду и проектов девелопмента недвижимости.

Пандемия как катализатор перемен

Вместо того чтобы остановить рынок недвижимости, пандемия глубоко изменила то, как живут, работают и инвестируют в жилье.

Понятие жилья претерпело структурную эволюцию. Оно перестало быть лишь функциональным пространством и превратилось в центр жизни, работы и благополучия, объединяющий комфорт, гибкость и качество жизни в повседневной реальности.

Португалия напрямую выиграла от этих глобальных изменений в образе жизни и предпочтениях тех, кто ищет новое направление для жизни, инвестиций или удаленной работы.

Сочетание таких факторов, как:

• мягкий климат
• безопасность
• современная инфраструктура
• международная связанность

сделало страну особенно привлекательной для людей и семей, которые искали альтернативу более плотным крупным мегаполисам, ценя пространство, качество жизни и близость к природе.

Такие регионы, как Алгарве и, в еще большей степени, Компорта, стали символами этого нового спроса на португальском рынке недвижимости — направлениями, где пространство, природа, эксклюзивность и утонченный образ жизни играют ключевую роль.

Зрелость и утонченность рынка недвижимости

Между 2022 и 2025 годами рынок недвижимости вступил в фазу большей зрелости, с более информированными и требовательными инвесторами и покупателями.

Рост продолжился, но стал более избирательным и сегментированным. Разница между премиальными и непремиальными активами усилилась, а инвесторы стали более строго оценивать:

• точное расположение и городское окружение
• качество строительства, отделки и энергоэффективность
• потенциал долгосрочного роста стоимости и устойчивость инвестиций

Рынок перестал быть однородным. Он стал стратифицированным, утонченным и ориентированным на качество, с более сильным фокусом на высокоэффективные объекты недвижимости и более избирательные инвестиционные стратегии.

Международный спрос как доминирующая сила

Одна из наиболее заметных особенностей португальского рынка, особенно рынка недвижимости, — его сильная зависимость от международного спроса, который одновременно является и конкурентным преимуществом.

Инвесторы из Бразилии, США, Великобритании и Ближнего Востока играют ключевую роль в поглощении активов, прежде всего в премиальном и люксовом сегментах, стимулируя устойчивый рост рынка.

Этот международный спрос не является спекулятивным. Он стратегический, осознанный и ориентированный на долгосрочную перспективу.

Он опирается на структурные факторы, такие как:

• диверсификация активов и защита капитала
• политическая стабильность и правовая безопасность
• упрощенный доступ к Европе и международным рынкам
• качество жизни, климат и благоприятная среда для семей и компаний

И, прежде всего, на четком и устойчивом восприятии: Португалия предлагает редкое сочетание безопасности, привлекательности и потенциала роста стоимости для национальных и иностранных инвесторов.

Дефицит как двигатель роста стоимости недвижимости в Португалии

В отличие от других международных рынков недвижимости, в Португалии нет неограниченного предложения объектов — особенно в наиболее востребованных и престижных районах.

Сочетание таких факторов, как:

• строгие градостроительные ограничения
• ограничения на застройку прибрежных зон и морских набережных
• сложные и длительные процессы получения разрешений

создаёт среду, в которой дефицит предложения недвижимости не является временным явлением — он носит структурный и постоянный характер, выступая двигателем роста стоимости активов.

Эта реальность особенно заметна на премиальных рынках, таких как Кашкайш и Компорта, где доступность качественных объектов недвижимости ограничена, крайне востребована и, как правило, демонстрирует устойчивый рост стоимости с течением времени.

Образ жизни как экономический актив

Наиболее отличительной особенностью португальского рынка недвижимости является уникальная интеграция инвестиций и качественного образа жизни.

Португалия конкурирует не только с другими международными рынками недвижимости, но и с лучшими направлениями для жизни, работы и инвестиций.

Возможность жить в балансе между:

• океаном и городом, с доступом к пляжам, культуре и городским сервисам
• сельской местностью и современной инфраструктурой, сочетая природу, технологии и мобильность
• спокойствием и международной связанностью, с безопасностью, аэропортами и глобальными сетями
• превращает недвижимость в Португалии в гибридный актив: финансовый и эмоциональный, где доходность инвестиций сочетается с качеством жизни и образом жизни.

Лиссабон — институциональное ядро

Лиссабон представляет собой центр португальского рынка недвижимости и основной полюс инвестиционной активности в сфере недвижимости в Португалии, концентрируя наиболее значимые проекты и самых активных инвесторов.

Именно здесь сосредоточена большая часть:

• ликвидности рынка недвижимости, с высоким объемом сделок и легкостью покупки и продажи активов
• экономической и деловой активности, стимулируемой национальными и международными компаниями, которые формируют высокий спрос на офисы, торговые площади и жилье
• структурированного международного спроса на объекты недвижимости, с фокусом на профессиональные инвестиции и стратегии диверсификации портфелей

Рынок недвижимости города эволюционировал к явно более институциональному профилю, где активы рассматриваются как ключевые компоненты портфелей недвижимости и инструменты долгосрочного инвестирования, с акцентом на стабильность, сохранение капитала и предсказуемый доход для национальных и международных инвесторов.

Кашкайш — премиальный жилой район

Кашкайш утвердился как один из самых сильных, эксклюзивных и востребованных премиальных жилых рынков Европы, выделяясь как эталонное направление для инвестиций в недвижимость в Португалии.

Благодаря значительному присутствию международных семей и покупателей с высоким уровнем дохода, рынок роскошной недвижимости в Кашкайше предлагает:

• безопасность и стабильность для жизни и инвестиций
• близость к Лиссабону и основным национальным и международным транспортным артериям
• исключительное качество жизни между морем, природой, гольфом, культурой и услугами высшего уровня

Здесь ценность заключается не только в самом объекте недвижимости — она в образе жизни, который его окружает, в утончённом лайфстайле, предложении элитного жилья и уникальном городском и природном окружении, которые делают Кашкайш одним из лучших мест для жизни в Португалии.

Алгарве — гибридный рынок недвижимости в Португалии

Алгарве уникальным образом сочетает разные сегменты рынка недвижимости Португалии, превращаясь в эталонный регион для инвестиций и покупки жилья:

• туризм и краткосрочное местное размещение
• второе жильё и дома для отдыха у моря
• инвестиции в недвижимость, ориентированные на доход и рост стоимости

Это рынок, на котором недвижимость в Алгарве одновременно функционирует как:

• доходный актив с сильной туристической составляющей и высоким потенциалом рентабельности
• пространство для личного пользования, отдыха и семейного времяпрепровождения в течение всего года

Порту — рост, инвестиции в недвижимость и аутентичность

Порту демонстрирует иную динамику в контексте рынка недвижимости Португалии.

Менее интернациональный, чем Лиссабон, но с ярко выраженной культурной идентичностью и аутентичностью, город Порту предлагает привлекательные условия для жизни и инвестиций, такие как:

• более доступные цены на рынке жилой и инвестиционной недвижимости
• больший потенциал роста стоимости в средне- и долгосрочной перспективе
• растущий международный интерес со стороны резидентов, инвесторов и туристов

Comporta — абсолютный дефицит

Comporta занимает уникальное положение на рынке элитной недвижимости Португалии.

Это не рынок объемов или массовой застройки. Это рынок редкости и значительного роста стоимости активов.

Здесь стоимость недвижимости в Comporta определяется:

• эксклюзивностью и уединённым характером направления
• низкой плотностью застройки и строгим градостроительным контролем
• аутентичной связью с природой, пляжами и рисовыми полями

Прежде всего, это долгосрочный рынок, ориентированный на надёжные инвестиции, сохранение ландшафта и качество жизни.

Более избирательный, устойчивый рост, основанный на фундаментальных показателях

В период с 2026 по 2030 год рынок, как ожидается, сохранит траекторию роста, но в более сбалансированной, зрелой и устойчивой форме, с акцентом на прочные фундаментальные показатели, тщательный анализ и управление рисками.

Прибыль уступит место более стратегическому подходу, основанному на:

• последовательном, устойчивом и долгосрочном росте стоимости инвестиций
• тщательном отборе активов с лучшим соотношением риск–доходность и устойчивыми фундаментальными показателями
• большем фокусе на качестве, стратегическом расположении и будущей ликвидности активов

Вход институционального капитала на рынок недвижимости

Инвестиционные фонды, управляющие активами и другие институциональные инвесторы должны существенно увеличить свое присутствие на рынке недвижимости, усиливая сегмент профессиональных, структурированных и долгосрочных инвестиций с акцентом на создание устойчивой ценности.

• более высокий уровень профессионализации в анализе, управлении и развитии объектов недвижимости с использованием данных, технологий и международных передовых практик
• большая прозрачность информации, управления и всех процессов инвестирования в недвижимость — от зарождения проекта до выхода из актива
• большая стабильность, предсказуемость и доверие к рынку недвижимости в целом, привлечение новых инвесторов и стимулирование устойчивого роста

Постоянная премиализация рынка недвижимости

Разрыв между премиальными объектами недвижимости и остальной частью рынка будет продолжать расти, усиливая сегментацию между высококачественными объектами и более стандартными продуктами с более низким уровнем отделки, менее выгодным расположением и ограниченным набором услуг.

Проекты недвижимости с:

• прайм-локацией в сформировавшихся, центральных и высоковостребованных районах
• выдающейся, современной, устойчивой архитектурой, ориентированной на пользовательский опыт
• интегрированными сервисами и комплексными решениями в области удобства, технологий и безопасности

станут основными бенефициарами квалифицированного спроса, повышенной ликвидности и будущего роста стоимости этих премиальных активов.

Интеграция lifestyle-подхода и инвестиций в объекты недвижимости

Будущее рынка недвижимости будет все больше определяться объектами, которые объединяют lifestyle и инвестиции, сочетая в одном продукте финансовую ценность, потенциал роста стоимости и высокий уровень качества жизни для тех, кто использует это пространство.

Эти объекты недвижимости нового поколения, как правило, выделяются тем, что обеспечивают:

• уникальный опыт использования пространства с акцентом на комфорт, современный дизайн и функциональность
• благополучие за счет интегрированных решений в области здоровья, досуга, безопасности и экологической устойчивости
• гибкость, позволяющую различные варианты использования, модели заселения, аренды или смешанного формата, а также адаптацию объекта с течением времени