Краткосрочная аренда (short-term)

Высокая доходность при активном управлении

Туристическая аренда в режиме Alojamento Local является моделью инвестиций в недвижимость, наиболее ориентированной на денежный поток (cash-flow), с фокусом на максимизацию ежемесячного дохода за счет частых заездов и высокой ротации гостей. Такой формат краткосрочной эксплуатации позволяет корректировать цены в зависимости от сезона, местных событий и ежедневного спроса, обеспечивая более динамичный и во многих случаях более высокий доход по сравнению с традиционной долгосрочной арендой.

Доходность и рентабельность

типичная доходность находится в диапазоне 5%–8% в зависимости от локации, качества объекта, уровня заполняемости и эффективности ежедневного управления объектом alojamento local; в премиальных зонах и в высокий сезон она может достигать 10%+ , особенно в хорошо оформленных объектах с высокими онлайн-оценками и присутствием на платформах краткосрочной аренды, таких как Airbnb или Booking; в Лиссабоне: ~6%–8%, с особенно сильными результатами в центральных районах, рядом с транспортом, туристическими достопримечательностями и зонами ресторанов, где спрос на туристическое размещение стабильно высок; отличие от долгосрочной аренды: +2% до +3,5%, что отражает возможность взимать более высокие суточные тарифы и оперативно корректировать цены в режиме реального времени в зависимости от рыночного спроса.

Наиболее сильные зоны

Лиссабон (исторический район и центр) с высоким туристическим спросом в течение всего года, значительным присутствием цифровых кочевников, широким культурным предложением и отличной транспортной сетью.

Порту, который постоянно развивается как городской туристический центр, с высокой привлекательностью для европейских туристов, коротких городских поездок и длённых уикендов.

Алгарве (особенно сильный в летний период), где сезон высокого спроса длится дольше обычного, с пляжным туризмом, гольфом и семейными отпусками, что приводит к пиковым уровням заполняемости и более высоким суточным ставкам в alojamento local.

Факторы спроса

Рост международного туризма, стимулируемый лоукост-перелётами, продвижением Португалии как безопасного и привлекательного направления и сильным присутствием на цифровых платформах бронирования размещения.

Краткосрочные поездки, такие как city breaks, деловые поездки, уикенд-туризм и посещение культурных или спортивных мероприятий, которые способствуют развитию краткосрочной аренды

Долгосрочная аренда

Стабильность, предсказуемость и ликвидность в инвестициях в недвижимость

Долгосрочная жилая аренда является структурной основой рынка жилой недвижимости в Португалии, обеспечивая регулярные потоки дохода, меньшую подверженность краткосрочным экономическим циклам и более стабильную занятость объектов недвижимости в долгосрочной перспективе.

Доходность и рентабельность жилой аренды

Типичная доходность в пределах 4% – 5,5%, отражающая сбалансированное сочетание безопасности актива недвижимости и привлекательной доходности в средне- и долгосрочной перспективе; национальная средняя около ~4,6%, с вариациями в зависимости от местоположения, типа объекта, состояния сохранности, уровня арендных ставок и профиля арендаторов; в премиальных зонах доходность между 3,5% – 5%, где более высокая ликвидность, постоянный спрос и меньший риск вакантности компенсируют слегка сжатую доходность.

Характеристики долгосрочной аренды

• договоры сроком от 1 года и более, часто продлеваемые, что позволяет планировать доходы и расходы с большей уверенностью и финансовой предсказуемостью
• меньшая волатильность по сравнению с другими сегментами недвижимости, низкая чувствительность к сезонности и краткосрочным шокам спроса на жилье
• более низкие операционные расходы, поскольку текучесть арендаторов ниже, периоды вакантности сокращаются и уменьшается необходимость в интенсивных коммерческих кампаниях по заселению объектов

Наиболее сильные зоны для аренды в Португалии

Лиссабон с высоким спросом со стороны семей, молодых профессионалов и студентов, а также сильным присутствием компаний, сферы услуг и центров принятия решений

Порту, находящийся в стадии непрерывного роста, стимулируемого университетами, деловым туризмом, технологическим сектором и все более динамичной предпринимательской экосистемой

пригородные зоны с высокой нагрузкой на рынок жилья, где дефицит предложения и более доступные цены по сравнению с городскими центрами создают возможности для стабильной доходности в сегменте долгосрочной аренды

Структурный спрос (критическая точка рынка)

Португалия в настоящее время сталкивается со структурным дисбалансом между доступным предложением и реальными потребностями в жилье в режиме долгосрочной аренды.

Значительный де

Рост стоимости недвижимости (capital appreciation)

Независимо от выбранной стратегии сдачи в аренду, критически важной составляющей доходности инвестиций в недвижимость в Португалии является рост стоимости актива на момент продажи. Во многих проектах инвестирования в недвижимость именно этот прирост капитала представляет собой наибольшую долю совокупной прибыли за весь инвестиционный цикл, особенно при средне- и долгосрочном горизонте.

В то время как доход от аренды обеспечивает регулярный денежный поток и помогает покрывать текущие расходы, именно на этапе выхода материализуется создание богатства — за счет разницы между ценой покупки и ценой продажи, скорректированной на связанные с этим расходы и налоги. Поэтому любой серьезный анализ инвестиций в недвижимость в Португалии должен с самого начала включать четкую стратегию роста стоимости объекта, налоговой оптимизации и выбора оптимального момента для выхода из инвестиций.

Рыночный контекст

Рынок недвижимости Португалии характеризуется:

• Стабильным международным спросом (США, Бразилия, Европа), стимулируемым программами резидентства, высоким качеством жизни и растущей известностью Португалии как безопасного направления для жизни, удаленной работы и инвестиций в жилую и туристическую недвижимость.
• Структурным дефицитом предложения, особенно в премиальных зонах, где доступность новых участков ограничена, а процессы лицензирования и строительства занимают много времени, что сдерживает способность предложения отвечать на растущий спрос на жилье и инвестиции.
• Макроэкономической привлекательностью: безопасностью, мягким климатом, образом жизни, системой здравоохранения, международным образованием и хорошей авиасвязью с основными европейскими и американскими столицами — факторами, которые усиливают восприятие Португалии как стабильного и долгосрочно привлекательного рынка для инвестиций в недвижимость.

Такие города, как Лиссабон и Кашкайш, продолжают концентрировать наибольшее давление спроса как для собственного проживания, так и для инвестиций, но другие локации, такие как Порту, Оэйраш, Алгарве и некоторые средние города, набирают значимость, пользуясь улучшением инфраструктуры, технологий и качества услуг.

Недавняя история (базовая отправная точка)

За последние 5 лет рынок недвижимости в Португалии показал:

• Совокупный рост стоимости: ~+38% до +60% в зависимости от района, типа и состояния объекта, при этом некоторые центральные и туристические зоны демонстрировали еще более выраженную динамику роста цен на недвижимость.
• Среднегодовой рост: ~6% до 10%, что заметно выше средней инфляции за период и отражает значительный реальный выигрыш для тех, кто был представлен на рынке на протяжении всего инвестиционного цикла.

Этот период отражал исключительный цикл расширения, поддержанный исторически низкими процентными ставками, сильным международным спросом, ростом туризма и увеличением глобальной привлекательности Португалии как направления для инвестиций в недвижимость.

Предложение и спрос на рынке недвижимости (главный драйвер)

Туризм в Португалии (краткосрочный)

• стабильный глобальный туристический спрос, подпитываемый круглогодичными международными поездками и постоянным потоком туристов, которые ищут аутентичные впечатления, безопасность, хороший климат и качеальное местное размещение
• постоянный рост европейских путешествий, особенно с ключевых рынков-источников, таких как Франция, Германия, Великобритания и Испания, которые рассматривают Португалию как доступное и близкое направление с отличным соотношением цены и качества и развитым предложением краткосрочного размещения

Португалия как одно из ведущих направлений в рейтингах по туризму, коротким городским поездкам и семейному отдыху, что усиливается такими факторами, как гастрономия, культурное наследие, пляжи, мероприятия, городской и природный туризм, а также растущая авиасвязь с основными европейскими столицами 

Поддерживает рынок краткосрочной аренды, обеспечивая высокие показатели заполняемости, высокую ротацию гостей и потенциал для оптимизации цены за ночь в периоды повышенного туристического спроса

Жилье в Португалии (долгосрочный)

• сильный дефицит предложения жилья как результат многолетнего недостаточного строительства, градостроительной бюрократии и ограничений на новые проекты в центральных районах с хорошим доступом к транспорту, услугам и рабочим местам
• постоянный рост цен на долгосрочную аренду, обусловленный конкуренцией между местными жителями, студентами, экспатами и цифровыми кочевниками, что повышает арендные ставки практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости
• политическое давление на увеличение объема жилищного фонда с помощью государственных программ, стимулов для доступной аренды и постоянного обсуждения регулирования рынка недвижимости, что подчеркивает значимость этой темы в национальной повестке

Поддерживает рынок долгосрочной аренды, создавая условия для стабильных договоров, меньшей текучести арендаторов и большей предсказуемости доходов на протяжении многих лет.

Структурный вывод по португальскому рынку

Португалия одновременно демонстрирует:

• избыточный туристический спрос, при котором такие города, как Лиссабон, Порту, Фару и острова, фиксируют рекордное количество ночевок, рост числа размещений в местном жилье и все большую диверсификацию международных рынков в течение всего года

• нехватку постоянного жилья, особенно в городских и пригородных зонах, где предложение домов для аренды или покупки не поспевает за ростом числа постоянных жителей, студентов и иностранных специалистов, выбирающих страну для жизни и работы

Какая стратегия инвестиций в недвижимость является лучшей?

Оптимальная стратегия инвестиций в недвижимость всегда зависит от профиля инвестора. Финансовые цели, толерантность к риску, инвестиционный горизонт и потребность в ликвидности напрямую влияют на выбор между краткосрочной арендой, долгосрочной арендой или комбинацией этих двух подходов.

Краткосрочная аренда

• более высокий потенциал доходности с возможностью генерировать значительный денежный поток за короткий промежуток времени, особенно в туристических зонах, городских центрах или районах с высокой сезонной востребованностью
• более высокая волатильность, подверженность колебаниям уровня заполняемости, изменениям регулирования в сфере краткосрочного размещения и сезонным колебаниям цен, что требует постоянного мониторинга рынка недвижимости и туристического сектора
• более высокая сложность, так как предполагает активное управление объектом, фокус на опыте гостя, динамическую оптимизацию цен, цифровой маркетинг и, во многих случаях, использование специализированных платформ или компаний по управлению краткосрочной арендой

Долгосрочная аренда

• меньший риск благодаря более длительным договорам аренды, которые обеспечивают предсказуемость доходов и снижают подверженность краткосрочным колебаниям рынка аренды
• стабильный доход, подходящий для тех, кто ценит последовательность, долгосрочное финансовое планирование и меньшее вовлечение в ежедневное управление объектом и арендаторами
• устойчиво высокий структурный спрос, особенно в городских районах с ростом населения, ограниченным предложением жилья и хорошей транспортной доступностью, что, как правило, поддерживает рост стоимости актива в долгосрочной перспективе

Гибридная стратегия (все более распространенная)

Гибридная стратегия сочетает в себе характеристики краткосрочной и долгосрочной аренды, позволяя адаптировать использование объекта к жизненному циклу инвестора и условиям рынка недвижимости. Такой подход стремится сбалансировать доходность, безопасность и гибкость, используя различные форматы заселения в течение года.

• сочетание личного использования и сдачи в аренду, что позволяет пользоваться объектом в определенные периоды и получать доход в остальное время — как в формате краткосрочного размещения (short-term), так и в виде традиционной долгосрочной аренды
• диверсификация внутри портфеля недвижимости за счет распределения части объектов под долгосрочные стратегии, а части — под краткосрочные, что снижает зависимость от единственного источника дохода и повышает устойчивость инвестиций к экономическим, регуляторным и спросовым изменениям

Наша роль

Подход к инвестициям в недвижимость в Португалии

Успех инвестиций в недвижимость в Португалии зависит от трех ключевых факторов, которые при согласованности позволяют максимизировать доходность, защитить капитал и снизить риск на протяжении всего цикла инвестиции в недвижимость:

• локация – выбор правильного места, в правильном городе и в правильный момент, с оценкой транспортной доступности, инфраструктуры и сервисов, динамики района, локального спроса и предложения, а также потенциала будущего роста стоимости объекта
• стратегия – определение четкого плана инвестиций в недвижимость, будь то для получения дохода, перепродажи, девелопмента или реновации, согласованного с профилем риска, целевыми показателями доходности и инвестиционным горизонтом
• исполнение – обеспечение точной реализации плана, от переговоров по покупке до управления активом, контроля затрат, сроков, качества и соблюдения всех юридических и договорных обязательств

Независимый advisory на всем цикле инвестиций

Деятельность ведется как независимый advisor на всех этапах инвестиционного процесса в недвижимость в Португалии, с обеспечением профессионального, прозрачного и ориентированного на результат подхода — от идентификации возможности до выхода из инвестиции и фиксации прироста капитала.

Сопровождение является непрерывным и персонализированным, основанным на актуальной рыночной информации, надежных финансовых моделях и устойчивой сети местных партнеров, что позволяет превращать инвестиционные цели в конкретные, обоснованные решения, согласованные с реальной ситуацией на рынке недвижимости Португалии.

Услуги по анализу и структурированию инвестиций

• отбор активов с доходностью, скорректированной на риск, на основе детализированного анализа денежных потоков, сравнения с аналогичными сделками, исследования рынка и оценки потенциала роста стоимости в средне- и долгосрочной перспективе
• анализ реального спроса по зонам, с учетом демографических данных, тенденций на рынке аренды, уровней заполняемости, объема доступного предложения и проектов городского развития, реализуемых или планируемых
• доступ к on и off-market возможностям, с использованием привилегированных отношений с девелоперами, собственниками, фондами и посредниками, что позволяет находить активы, которые редко становятся публично доступными и предлагают конкурентные условия
• полное структурирование инвестиции, включая выбор инвестиционного инструмента, юридическую и налоговую поддержку через специализированных партнеров, планирование банковского финансирования, оптимизацию структуры затрат и сопровождение в управлении, повышении стоимости и возможной последующей продаже актива