Propriété (Real Estate Investment)

L’actif en tant qu’investissement immobilier dans l’hôtellerie

Dans ce modèle d’investissement immobilier hôtelier, l’investisseur détient directement le bien physique, en assumant la propriété de l’actif :

• terrain + bâtiment hôtelier (hotel building)
• valeur patrimoniale (real estate) associée au bien
• exposition au cycle immobilier et au marché hôtelier

Caractéristiques principales de l’investissement immobilier hôtelier

• valorisation de l’actif au fil du temps, en suivant le marché immobilier
• revenu via l’exploitation hôtelière (directe ou externalisée auprès d’un opérateur)
• possibilité de vente future de l’hôtel en tant qu’actif opérationnel et générateur de trésorerie

Sources de rendement pour l’investisseur

• location à un opérateur hôtelier spécialisé
• ou exploitation indirecte via un contrat de gestion hôtelière
• valorisation immobilière de l’actif tout au long du cycle d’investissement

Profil type de l’investisseur en real estate hôtelier

• family offices axés sur le patrimoine immobilier
• fonds immobiliers dédiés aux actifs hôteliers
• investisseurs privés avec une vision patrimoniale et un focus sur le revenu
• capital de long terme orienté vers la stabilité et la préservation de la valeur

Ici, l’hôtel est traité comme un actif immobilier core avec rendement opérationnel, combinant valorisation patrimoniale et génération de revenu récurrent.

Exploitation (Operating Business)

L’activité hôtelière en tant qu’exploitation

Dans ce modèle d’exploitation hôtelière, l’investisseur ou l’opérateur se concentre sur la performance opérationnelle de l’hôtel et sur la rentabilité quotidienne de l’activité :

• gestion du taux d’occupation et maximisation des chambres vendues
• tarification dynamique et stratégies de revenue management
• expérience client et qualité de service
• efficacité opérationnelle et contrôle des coûts

Indicateurs clés de performance hôtelière

• taux d’occupation (occupancy), qui mesure le pourcentage de chambres occupées
• ADR (Average Daily Rate), le tarif moyen quotidien par chambre vendue
• RevPAR (Revenue per Available Room), le revenu généré par chambre disponible

Le marché hôtelier portugais a présenté ces dernières années :

• une croissance constante du taux d’occupation dans plusieurs destinations
• une augmentation des revenus par chambre, reflétée par des ADR et RevPAR plus élevés
• une forte performance à Lisbonne, en Algarve et dans les principales régions touristiques

Facteurs de création de valeur dans l’exploitation hôtelière

• gestion efficace des opérations et des équipes
• positionnement de marque clair et segmentation adéquate
• distribution internationale et présence sur les canaux en ligne mondiaux
• gestion de la saisonnalité et optimisation du mix de marchés et de segments

Profil type des investisseurs et opérateurs

• opérateurs hôteliers spécialisés dans la gestion d’hôtels
• investisseurs ayant de l’expérience dans l’hospitality et le tourisme
• groupes internationaux disposant d’un portefeuille d’unités hôtelières

Ici, l’accent est mis sur le cash-flow opérationnel, l’efficacité de l’activité hôtelière et la maximisation de la rentabilité.

Le marché hôtelier au Portugal

Le secteur hôtelier au Portugal traverse une phase de forte et soutenue croissance, portée par le dynamisme du tourisme national et international.

• recettes hôtelières et touristiques en forte expansion
• augmentation continue du tourisme international et des visiteurs étrangers
• consolidation de Lisbonne, Porto et de l’Algarve comme destinations touristiques mondiales de référence
• croissance accélérée de destinations secondaires comme le Douro, l’Alentejo et les Açores

Indicateurs récents du tourisme et de l’hôtellerie

• recettes touristiques annuelles proches de 30 milliards d’euros
• croissance des recettes hôtelières entre 7 % et 12 % sur plusieurs années
• taux d’occupation et RevPAR en expansion constante dans tout le pays
• forte demande internationale, supérieure à 70 % sur plusieurs marchés urbains

Évolution récente du tourisme au Portugal (simplifiée)

2016 ████████
2018 ██████████
2020 ████ (COVID)
2022 ███████████
2024 ███████████████ (record)
2025 █████████████████ (croissance continue)

Tendance claire de croissance structurelle du tourisme et de l’hôtellerie au Portugal.

Le véritable marché hôtelier : Off-Market

Dans l’investissement hôtelier au Portugal, il existe une réalité décisive qui façonne le marché immobilier touristique et hôtelier :

la majorité des meilleures opportunités d’achat et de vente d’hôtels n’atteint jamais le marché public ni les portails immobiliers traditionnels

Pourquoi le marché off-market est-il si pertinent ?

• actifs hôteliers familiaux transmis de génération en génération, sans exposition sur les portails publics d’investissement immobilier
• hôtels en exploitation avec peu de rotation, une grande stabilité d’exploitation et un historique solide de rentabilité
• projets touristiques et unités hôtelières vendus avant d’être officiellement lancés sur le marché ouvert
• relations privées et de confiance entre investisseurs, propriétaires et opérateurs hôteliers qui génèrent des transactions exclusives
• entrée discrète de capitaux institutionnels dans des portefeuilles d’hôtels, de resorts et de complexes touristiques

Ce que cela signifie pour l’investissement hôtelier

• peu de transparence publique sur les opportunités réelles d’investissement dans les hôtels et les actifs touristiques
• forte dépendance à l’égard d’un réseau de contacts qualifié dans les secteurs hôtelier, immobilier et de l’investissement
• processus de vente, d’achat et de négociation structurés en dehors du marché ouvert et des canaux traditionnels de médiation

Dans l’hôtellerie, l’investissement immobilier touristique et le marché hôtelier off-market, l’accès précède l’opportunité

Le rôle d’un partenaire stratégique 

Sur un marché immobilier hôtelier dominé par les transactions privées et off-market, le rôle d’un partenaire stratégique spécialisé dans l’investissement et l’exploitation hôtelière devient essentiel pour identifier, évaluer et concrétiser les meilleures opportunités.

Notre rôle

Agir comme un pont stratégique entre les principaux acteurs du secteur hôtelier :

• capitaux investisseurs à la recherche d’actifs hôteliers rentables
• opérateurs hôteliers disposant d’une expérience en gestion et exploitation
• opportunités off-market dans des hôtels, resorts et projets en développement

Inclut :

• accès à des hôtels et projets non listés sur les plateformes publiques
• identification d’actifs à fort potentiel de repositionnement et de création de valeur
• analyse de faisabilité (propriété vs exploitation) avec un focus sur le retour sur investissement
• structuration d’acquisitions,
• joint-ventures ou partenariats opérationnels avec des opérateurs hôteliers
• accompagnement dans la négociation,
• due diligence et exécution de l’ensemble du processus d’investissement

Valeur réelle

La véritable valeur réside dans l’accès privilégié à des opportunités d’investissement hôtelier qui n’atteignent pas le marché ouvert, permettant d’anticiper les tendances, de réduire le risque et de maximiser le rendement de chaque transaction.

Sans accès, il n’y a pas d’opportunité

Deux stratégies possibles d’investissement hôtelier

Stratégie 1 : Buy & Hold (propriété à long terme)

• investissement immobilier axé sur l’acquisition et la conservation de l’actif
• revenu stable grâce à des loyers récurrents
• valorisation patrimoniale au fil du temps
• orientation long terme et construction de portefeuille

Stratégie 2 : Value Creation (exploitation + repositionnement de l’actif)

• augmentation du RevPAR et du revenu par unité disponible
• amélioration opérationnelle et efficacité de la gestion
• repositionnement de la marque vers des segments plus rentables
• optimisation du yield et maximisation du retour sur investissement

Les investisseurs les plus sophistiqués combinent les deux stratégies d’investissement immobilier afin d’équilibrer revenu stable et création de valeur.

Conclusion

Le secteur hôtelier au Portugal va bien au-delà du tourisme traditionnel.

Il représente une convergence stratégique entre :

• immobilier hôtelier
• exploitation commerciale et gestion hôtelière
• capital international et investissement étranger
• rareté d’actifs bien situés dans des destinations touristiques clés

La véritable valeur de l’investissement hôtelier ne réside pas uniquement dans les hôtels visibles sur le marché.
Elle se trouve surtout dans les actifs qui circulent en dehors de celui-ci, dans des transactions discrètes et des opportunités off-market.

Accès à des opportunités privées

Des réunions exclusives, accessibles sur invitation, pour une analyse stratégique et détaillée de :

• hôtels existants et unités en exploitation
• projets de développement hôtelier et touristique
• opportunités off-market à fort potentiel de valorisation
• structures de co-investissement et partenariats stratégiques