Location de courte durée (short-term)

Rendement élevé avec gestion active

La location touristique en régime d’Alojamento Local est le modèle d’investissement immobilier le plus orienté vers le cash-flow, axé sur la maximisation des revenus mensuels grâce à des séjours fréquents et à une forte rotation des hôtes. Ce type d’exploitation de courte durée permet d’ajuster les prix en fonction de la saison, des événements locaux et de la demande quotidienne, ce qui favorise un revenu plus dynamique et, dans de nombreux cas, supérieur à celui de la location traditionnelle de longue durée.

Yields et rentabilité

yields typiques entre 5 % – 8 % selon l’emplacement, la qualité du bien, le taux d’occupation et l’efficacité de la gestion quotidienne de l’alojamento local, pouvant atteindre 10 % et plus dans les zones premium et en haute saison, en particulier pour les biens bien décorés, bénéficiant de bonnes évaluations en ligne et positionnés sur des plateformes de location de courte durée comme Airbnb ou Booking à Lisbonne : ~6 %–8 %, avec des performances particulièrement fortes dans les quartiers centraux, proches des transports, des points touristiques et des zones de restauration, où la demande d’hébergement touristique est constante différence par rapport à la location de longue durée : +2 % à +3,5 %, reflétant la capacité de facturer des tarifs journaliers plus élevés et d’ajuster les prix en temps réel en fonction de la demande du marché.

Zones les plus fortes

Lisbonne (zone historique et centre), avec une forte demande touristique tout au long de l’année, une présence importante de nomades numériques, une offre culturelle riche et un excellent réseau de transports.

Porto, en croissance continue comme destination urbaine, avec une grande attractivité auprès des touristes européens, des city breaks et des séjours de week-end prolongés.

Algarve (très forte en été), bénéficiant d’une haute saison prolongée, du tourisme balnéaire, du golf et des vacances en famille, avec des pics d’occupation et des prix journaliers plus élevés en alojamento local.

Facteurs de demande

Tourisme international en croissance, stimulé par les vols low-cost, la promotion du Portugal comme destination sûre et attractive, et une forte présence sur les plateformes numériques de réservation d’hébergement.

Séjours de courte durée, tels que city breaks, voyages d’affaires, escapades de week-end et visites à des événements culturels ou sportifs, qui favorisent la location de courte durée.

Location longue durée

Stabilité, prévisibilité et liquidité dans l’investissement immobilier

La location résidentielle de longue durée constitue la base structurelle du marché immobilier résidentiel au Portugal, garantissant des flux de revenus récurrents, une moindre exposition aux cycles économiques de court terme et une occupation plus stable des biens immobiliers dans le temps.

Rendements et rentabilité de la location résidentielle

Rendements typiques compris entre 4 % – 5,5 %, reflétant une combinaison équilibrée entre la sécurité de l’actif immobilier et un retour attractif à moyen et long terme, avec une moyenne nationale autour de ~4,6 %, et des variations selon l’emplacement, le type de bien, l’état de conservation, le niveau des loyers pratiqués et le profil des locataires ; dans les zones prime, rendements entre 3,5 % – 5 %, où la plus grande liquidité, la demande constante et le moindre risque de vacance compensent des rendements légèrement plus comprimés.

Caractéristiques de la location longue durée

• contrats d’un an ou plus, fréquemment renouvelables, permettant de planifier les recettes et les dépenses avec une plus grande sécurité et une meilleure prévisibilité financière
• moindre volatilité par rapport à d’autres segments immobiliers, avec une sensibilité réduite à la saisonnalité et aux chocs de court terme sur la demande de logement
• coûts opérationnels plus faibles, la rotation des locataires étant moindre, avec moins de périodes de vacance et un besoin réduit de campagnes commerciales intensives pour l’occupation des biens

Zones les plus dynamiques pour la location au Portugal

Lisbonne, avec une forte demande de la part des familles, des jeunes professionnels et des étudiants, ainsi qu’une présence importante d’entreprises, de services et de centres de décision

Porto, en croissance continue, portée par les universités, le tourisme d’affaires, la technologie et un écosystème entrepreneurial de plus en plus dynamique

zones périphériques soumises à une forte pression résidentielle, où la rareté de l’offre et des prix plus accessibles par rapport aux centres urbains créent des opportunités de rentabilité constante dans la location de longue durée

Demande structurelle (point critique du marché)

Le Portugal fait actuellement face à un déséquilibre structurel entre l’offre disponible et les besoins réels en logement en régime de location de longue durée.

Pénurie significative de biens destinés à la location de longue durée, surtout dans les zones urbaines et métropolitaines, où la pression sur les prix des loyers est la plus évidente.

Valorisation du bien (capital appreciation)

Indépendamment de la stratégie de location choisie, un élément critique du rendement dans l’investissement immobilier au Portugal est la valorisation de l’actif au moment de la vente. Dans de nombreux projets d’investissement immobilier, c’est précisément cette valorisation du capital qui représente la plus grande part du gain total sur l’ensemble du cycle d’investissement, en particulier sur des horizons de moyen et long terme.

Tandis que le revenu locatif garantit un flux de trésorerie récurrent et aide à supporter les coûts courants, c’est lors de la phase de sortie que se matérialise la création de richesse, à travers la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, ajustée des coûts et impôts associés. Ainsi, toute analyse sérieuse d’investissement immobilier au Portugal doit intégrer, dès le départ, une stratégie claire pour la valorisation du bien, l’optimisation fiscale et le moment idéal de désinvestissement.

Contexte de marché

Le marché immobilier portugais se caractérise par :

• Une demande internationale soutenue (États-Unis, Brésil, Europe), stimulée par les programmes de résidence, la haute qualité de vie et la notoriété croissante du Portugal comme destination sûre pour vivre, travailler à distance et investir dans l’immobilier résidentiel et touristique.
• Une pénurie structurelle de l’offre, surtout dans les zones premium, où la disponibilité de nouveaux terrains est limitée et où les processus d’autorisation et de construction sont longs, ce qui restreint la capacité de réponse de l’offre face à une demande croissante de logement et d’investissement.
• Une attractivité macroéconomique : sécurité, climat doux, style de vie, système de santé, enseignement international et bonne connectivité aérienne avec les principales capitales européennes et américaines, des facteurs qui renforcent la perception du Portugal comme un marché stable et attractif à long terme pour l’investissement immobilier.

Des villes comme Lisbonne et Cascais continuent de concentrer la plus forte pression de la demande, tant pour la résidence principale que pour l’investissement, mais d’autres localisations, comme Porto, Oeiras, l’Algarve et certaines villes moyennes, gagnent en importance, bénéficiant d’améliorations en matière d’infrastructures, de technologie et d’offre de services.

Historique récent (référence de base)

Au cours des 5 dernières années, le marché immobilier au Portugal a enregistré :

• Valorisation totale : ~+38 % à +60 %, selon la zone, le type de bien et son état de conservation, certaines zones centrales et touristiques affichant des performances encore plus marquées en termes de valorisation des biens.
• Croissance annuelle moyenne : ~6 % à 10 %, un rythme clairement supérieur à l’inflation moyenne de la période, ce qui se traduit par un gain réel significatif pour ceux qui ont été exposés au marché pendant tout le cycle d’investissement immobilier.

Cette période a reflété un cycle exceptionnel d’expansion, soutenu par des taux d’intérêt historiquement bas, une forte demande internationale, l’augmentation du tourisme et la croissance de l’attractivité globale du Portugal comme destination d’investissement immobilier.

Offre vs Demande dans l’immobilier (le grand moteur)

Tourisme au Portugal (court terme)

• demande touristique mondiale soutenue, alimentée par les voyages internationaux tout au long de l’année et par un flux constant de touristes à la recherche d’expériences authentiques, de sécurité, de bon climat et d’un hébergement local de qualité
• croissance continue des voyages européens, avec une mise en avant de marchés émetteurs comme la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni et l’Espagne, qui considèrent le Portugal comme une destination accessible, proche, avec un excellent rapport qualité-prix et une forte offre d’hébergement de courte durée

Le Portugal comme destination de premier plan dans les classements de tourisme, de city breaks et de vacances en famille, renforcé par des facteurs tels que la gastronomie, le patrimoine culturel, les plages, les événements, le tourisme urbain et de nature, ainsi qu’une connectivité aérienne croissante avec les principales capitales européennes 

Soutient le marché de la location de courte durée, en garantissant des taux d’occupation élevés, une forte rotation des hôtes et un potentiel d’optimisation des prix par nuit pendant les périodes de plus forte demande touristique

Habitation au Portugal (long terme)

• forte pénurie d’offre de logements, résultat d’années de sous-construction, de bureaucratie urbanistique et de limitation de nouveaux projets dans les zones centrales bien desservies par les transports, les services et l’emploi
• hausse continue des loyers de longue durée, stimulée par la concurrence entre résidents, étudiants, expatriés et nomades numériques, ce qui exerce une pression sur les loyers dans pratiquement tous les segments du marché résidentiel
• pression politique pour augmenter le stock de logements, avec des programmes publics, des incitations à la location abordable et un débat constant sur la régulation du marché immobilier, qui renforcent la pertinence du sujet dans l’agenda national

Soutient le marché de la location de longue durée, en créant des conditions pour des contrats stables, une moindre rotation des locataires et une plus grande prévisibilité des revenus au fil des années.

Conclusion structurelle du marché portugais

Le Portugal présente simultanément :

• un excès de demande touristique, avec des villes comme Lisbonne, Porto, Faro et les îles qui enregistrent des records de nuitées, une augmentation des séjours en hébergement local et une diversification croissante des marchés internationaux tout au long de l’année

• un manque de logements permanents, surtout dans les zones urbaines et périurbaines, où l’offre de maisons à louer ou à acheter ne suit pas la croissance de la population résidente, des étudiants et des professionnels étrangers qui choisissent le pays pour y vivre et travailler

Cela crée des opportunités d’investissement immobilier dans les deux modèles — tourisme et habitation — avec des profils de risque différents, des horizons d’investissement distincts et des stratégies de gestion adaptées aussi bien à la location de courte durée qu’au logement de longue durée.

Quelle est la meilleure stratégie d’investissement immobilier ?

La meilleure stratégie d’investissement immobilier dépend toujours du profil de l’investisseur. Les objectifs financiers, la tolérance au risque, l’horizon temporel et le besoin de liquidité influencent directement la décision entre investir dans la location de courte durée, de longue durée ou dans une combinaison des deux approches.

Short-term 

• potentiel de rendement plus élevé, avec une capacité à générer un cash-flow significatif dans un court laps de temps, surtout dans les zones touristiques, les centres urbains ou les régions à forte demande saisonnière
• plus volatil, soumis aux fluctuations des taux d’occupation, aux changements réglementaires concernant l’hébergement local et aux variations de prix tout au long de l’année, ce qui exige un suivi constant du marché immobilier et touristique
• plus complexe, car il implique une gestion active du bien, un focus sur l’expérience du client, une optimisation dynamique des prix, du marketing digital et, bien souvent, le recours à des plateformes spécialisées ou à des sociétés de gestion d’hébergement local

Long-term

• risque plus faible, avec des contrats de location plus longs qui garantissent une prévisibilité des revenus et une moindre exposition aux fluctuations de court terme sur le marché locatif
• revenu stable, idéal pour celles et ceux qui privilégient la constance, la planification financière à long terme et un moindre engagement dans la gestion quotidienne du bien et des locataires
• forte demande structurelle, en particulier dans les zones urbaines connaissant une croissance démographique, une offre de logements limitée et de bonnes accessibilités, des facteurs qui tendent à soutenir la valorisation de l’actif au fil du temps

Stratégie hybride (de plus en plus courante)

La stratégie hybride combine les caractéristiques du court et du long terme, permettant d’ajuster l’utilisation du bien au cycle de vie de l’investisseur et aux conditions du marché immobilier. Cette approche cherche à équilibrer rentabilité, sécurité et flexibilité, en tirant parti de différentes formes d’occupation tout au long de l’année.

• combinaison d’usage personnel + location, permettant de profiter du bien à certaines périodes et de le rentabiliser le reste du temps, que ce soit en régime d’hébergement local (short-term) ou de location traditionnelle de longue durée
• diversification au sein du portefeuille immobilier, grâce à l’affectation de certains biens à des stratégies de long terme et d’autres à court terme, réduisant la dépendance à une seule source de revenus et augmentant la résilience de l’investissement face aux changements économiques, réglementaires ou de la demande

Notre rôle

Approche de l’investissement immobilier au Portugal

La réussite de l’investissement immobilier au Portugal repose sur trois facteurs fondamentaux qui, lorsqu’ils sont alignés, permettent de maximiser le rendement, protéger le capital et réduire le risque tout au long du cycle d’investissement immobilier :

• emplacement – choisir le bon site, dans la bonne ville, au bon moment, en évaluant les accès, les services, la dynamique du quartier, l’offre et la demande locales ainsi que le potentiel de valorisation future du bien
• stratégie – définir un plan d’investissement immobilier clair, qu’il s’agisse de rendement locatif, de revente, de développement ou de réhabilitation, aligné sur le profil de risque, les objectifs de rentabilité et l’horizon temporel de l’investissement
• exécution – garantir que le plan est mis en œuvre avec rigueur, depuis la négociation d’achat jusqu’à la gestion de l’actif, le contrôle des coûts, des délais, de la qualité et le respect de l’ensemble des obligations légales et contractuelles

Conseil indépendant sur l’ensemble du cycle d’investissement

L’intervention se fait en tant que conseil indépendant à toutes les étapes de l’investissement immobilier au Portugal, en garantissant une approche professionnelle, transparente et orientée vers les résultats, depuis l’identification de l’opportunité jusqu’à la sortie de l’investissement et la réalisation de la plus-value.

L’accompagnement est continu et personnalisé, fondé sur des informations de marché actualisées, des modèles financiers robustes et un réseau consolidé de partenaires locaux, permettant de transformer des objectifs d’investissement en décisions concrètes, solides et alignées avec la réalité du marché immobilier portugais.

Services d’analyse et de structuration d’investissement

• sélection d’actifs avec un rendement ajusté au risque, à travers des analyses de flux de trésorerie détaillées, la comparaison avec des transactions similaires, des études de marché et l’évaluation du potentiel de valorisation à moyen et long terme
• analyse de la demande réelle par zone, en croisant données démographiques, tendances locatives, taux d’occupation, niveaux d’offre disponible et projets de développement urbain en cours ou planifiés
• accès à des opportunités on et off-market, en bénéficiant de relations privilégiées avec des promoteurs, propriétaires, fonds et intermédiaires, ce qui permet d’accéder à des actifs rarement divulgués au grand public et offrant des conditions compétitives
• structuration complète de l’investissement, incluant la définition du véhicule d’investissement, l’accompagnement juridique et fiscal via des partenaires spécialisés, la planification du financement bancaire, l’optimisation de la structure de coûts et le suivi de la gestion, de la valorisation et de la cession éventuelle de l’actif